MVA, utleie og fremleie av fast eiendom

Utleie av fast eiendom er normalt unntatt mva. Men det finnes et særskilt unntak: man kan frivillig registrere seg i Merverdiavgiftsregisteret for utleie av fast eiendom til næring. Dette unntaket brukes mye, og gjør at utleier kan få fradrag for sine investeringer og legge 25% MVA på husleiefakturaen. Utleier kan imidlertid ikke legge MVA på fakturaen til en leietaker som ikke driver momspliktig virksomhet i lokalene.

For de som driver kontorfellesskap, studiokompleks eller andre former for kultursentre kan dette bli komplisert fordi man ofte driver utleie eller fremleie til en miks av momspliktig og ikke momspliktige virksomhet.

Denne guiden bygger på samtaler med Jonas Barsten (Oslo Lydproduksjon, OLYP) og regnskapsfører Kristian Straume Stundal (Gerhard & Sønn)

OLYP er et musikkfelleskap som eksemplifiserer hvordan MVA, utleie og fremleie av fest eiendom kan fungere. Primus motor Jonas Barsten håndterer fremleieavtaler til ulike typer musikkvirksomheter i et stort lokale øverst på Grünerløkka i Oslo.

I håndteringen av momsen er det en rekke sjablongløsninger og skjønnsmessige vurderinger - der argumentasjon og sannsynliggjøring gjør seg gjeldende - som gjør at dette lett kan virke forvirrende.

— Det føles noen ganger mer som en emosjonell sosiologisk studie enn matematikk, fordi det handler om skjønn og argumentasjon- ikke bare regneark, sier Jonas.

MVA i kultur- og musikkbransjen er komplisert og omdiskutert. Mange av tjenestene vi selger, som konserthonorar og billettsalg, er unntatt MVA. Samtidig finnes det mange virksomheter som leverer avgiftspliktige tjenester i vår bransje, for eksempel lyd-og lysleverandører, produksjonsselskaper, forlag, medieselskaper, studio- og opptakstjenester og andre kommersielle tjenesteytere. Vi har tidligere laget en guide om MVA i kreativ bransje, som utfyller generelt på tema.

Her er noen forklaringer på begrep som brukes i denne guiden:

For å håndtere fremleie til både momspliktige og ikke-momspliktige virksomhet (blandet bruk) bruker OLYP en såkalt fordelingsnøkkel. Den viser hvor stor andel av bruken som er momspliktig, og hvor stor andel som ikke er det.
Nøkkelen legger grunnlaget for å beregne hvor mye MVA som kan trekkes fra på kostnader (inngående MVA).

OLYP opererer med omsetning og areal som grunnlag for sin fordelingsnøkkel. Det fungerer på følgende måte:

At justeringsperioden for fast eiendom er ti år skiller seg fra andre typer investeringer, som løsøre, maskiner, inventar og andre betydelige driftsmidler, der justeringsperioden er fem år.

Når du håndterer fremleie med blandet bruk, er det særlig to forhold det er viktig å være bevisst på: dokumentasjonskravene knyttet til MVA-fradrag, og hvordan enkelte gårdeiere forholder seg til kompensasjon ved frivillig registrering.

For å vise hvilke konsekvenser dette faktisk kan få over tid, har Jonas regnet på hvordan situasjonen ville sett ut dersom alle leietakerne i OLYP var momsregistrert.

Fordelt over justeringsperioden på ti år tilsvarer dette rundt 125.000 kroner bedre likviditet per år.

Kulturmoms har vært diskutert i lang tid, uten at det har materialisert seg i en ny ordning for kulturfeltet. Allerede i 2008 foreslo et regjeringsoppnevnt Kulturmomsutvalg et nytt momssystem, blant annet med 8 % merverdiavgift på billetter og fullt fradrag (25 %) for inngående moms. Forslaget møtte imidlertid sterk motstand fra kulturbransjen, og ble senere skrinlagt.

Vi har tidligere forklart nærmere hva «kulturmoms» innebærer, og hvorfor forslaget skapte så mye debatt.

Diskusjonen har likevel ikke stoppet. Høsten 2025 ble det lagt fram en rapport utarbeidet av PwC på oppdrag fra Hovedorganisasjonen Virke, som analyserer de administrative og økonomiske kostnadene ved dagens MVA-system.

Rapporten peker på flere mulige forenklinger for kultursektoren, blant annet ved å oppheve dagens unntak og innføre merverdiavgiftsplikt på omsetning og formidling av tjenester knyttet til adgang til teater-, opera- og ballettforestillinger, konserter og dansetilstelninger med levende musikk, samt fremføring av åndsverk og integrerte tjenester. Samtidig foreslås det å innføre en redusert sats på 12 % for å ta hensyn til bransjens prissensitivitet.

Hele rapporten «Forenklinger i momssystemet for kultursektoren» kan lastes ned for de som ønsker å gå dypere inn i vurderingene.

• Utleie og fremleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt MVA, men frivillig registrering kan gi rett til fradrag og gjøre det mulig å legge MVA på husleie til momspliktige leietakere.
• For aktører med både momspliktige og ikke-momspliktige leietakere krever regelverket bruk av fordelingsnøkler, der dokumentasjon og skjønn spiller en avgjørende rolle.
• Gjennom eksempelet OLYP vises det hvordan omsetning, areal og faktisk bruk kan brukes som grunnlag for fordeling av inngående MVA på drift og investeringer.
• Justeringsreglene innebærer at endringer i bruken av lokalene kan få direkte økonomiske konsekvenser i opptil ti år etter en investering.
• Guiden viser hvordan strukturert dokumentasjon, bevisste valg og dialog med regnskapsfører er avgjørende for å redusere risiko og sikre riktig MVA-håndtering over tid.