min lesetid

Leiekontrakt for musikkrom og produksjonslokaler

Enten du leier et musikkstudio, øvingsrom eller driver et kreativt fellesareal, er leiekontrakten selve fundamentet for virksomheten din.

Leiekontrakter

Av Trond Moe-Larsen i samarbeid med MI-RAP, Kulturdirektoratet/Kulturrådet og Kulturrom

Sist oppdatert: 26. september, 2025

Intro

Som leietaker møter du ofte erfarne utleiere – og det er ikke alltid du som har juridisk eller økonomisk tyngde i forhandlingene.

Denne guiden gir deg ikke bare innsikt i hva du bør vite før du signerer, men også språk og forståelse som kan styrke deg i dialogen med utleier. Den er laget for både enkeltpersoner og organisasjoner, som foreninger og små kulturbedrifter.

I kulturfeltet brukes det ofte spesialtilpassede kontrakter, og det er ikke uvanlig med ubalanserte avtaler som gir utleier fordeler. Du må derfor være ekstra bevisst på hva du faktisk skriver under på – og hvordan ansvaret er fordelt.

Artikkelforfatter Trond Moe-Larsen er prosjektleder for MI-RAP i Musikkontoret MØST. Foto: Helge Brekke — Artikkelforfatter Trond Moe-Larsen er prosjektleder for MI-RAP i Musikkontoret MØST.
Foto: Helge Brekke

Hva sier loven – og hva sier kontrakten?

Kort forklart: Husleieloven gjelder, men den kan fravikes ved leie av lokaler. Det betyr at det er kontrakten mellom deg og utleier som i stor grad avgjør rettigheter og plikter.

Leiestandarder fra Forum for Næringsmeglere og Norsk Eiendom er vanlige i næringslivet, men i kulturfeltet brukes ofte tilpassede kontrakter.
Du tar lokalet «som det er», og får som regel et større ansvar. Vær særlig obs på vedlikehold, utskiftninger og teknisk standard.
- «bare-house» (også kalt triple net lease): deler av utleiers driftskostnader og plikter overføres til leietaker (eks.vis vedlikehold, forsikring og eiendomsskatt)
- «As is»: tillegg som innebærer at leietaker må påta seg risikoen for at leieobjektet oppfyller offentligrettslige krav, og må selv bekoste eventuelle tilpasninger og utbedringer.
Ved lange kontrakter og store investeringer kan det lønne seg å tinglyse avtalen. Det gir deg rettsvern ved for eksempel eierskifte eller konkurs.

Ansvar for vedlikehold og oppgraderinger

Vanligvis har du ansvar for innsiden, og utleier for utsiden – men kontrakten kan si noe helt annet. Les nøye!

Typisk fordeling

Type vedlikehold	Vanlig ansvarlig
Innvendige flater, rør og utstyr	Leietaker
Yttervegger, tak, fasade	Utleier
Heis, ventilasjon, fellesarealer	Utleier (men betales via felleskostnader)

Ekstra viktig

I «bare-house»-kontrakter kan du ende opp med nesten alt ansvar. Utskiftning av tekniske installasjoner (som heis/klimaanlegg) er normalt utleiers ansvar – men utleier kan mene det holder med vedlikehold. Diskuter alltid hvordan felleskostnader skal regnes ut og fordeles.

Endringer og bygging i lokalet

Du må ha skriftlig godkjenning fra utleier hvis du skal gjøre fysiske endringer.

Utleier er ikke forpliktet til å bidra økonomisk når du oppgraderer lokalet, men det betyr ikke at det er uaktuelt. Mange utleiere er åpne for å diskutere løsninger som gagner begge parter.
Dersom oppgraderingen øker verdien på lokalet, spesielt for fremtidige leietakere, kan det være lettere å få med utleier på laget.
En utleier kan bidra økonomisk på flere måter: for eksempel gjennom direkte støtte, ved å ta regningen for deler av oppgraderingen, eller ved å tilby redusert husleie i en periode.
Dette kan være aktuelt hvis utleier også har interesse av å få lokalet opp på et høyere nivå – eller hvis det gir bedre sjanser for langvarig leieforhold.
Dersom du investerer i teknisk utstyr eller gjør spesialtilpasninger (som akustiske tiltak), bør du avklare om du er pliktet til å tilbakeføre lokalet til opprinnelig stand når du flytter ut. Skal du ta med deg utstyret, eller la det stå igjen til neste leietaker? Dette bør reguleres i kontrakten. Dette vil også påvirke hvilke investeringer det er realistisk å gjøre.
I verneverdige eller fredede bygg er det ofte begrenset hva utleier selv kan gjøre av endringer.
Dette kan i praksis bety at utviklingsmulighetene i lokalene er begrenset, selv om de kan være attraktive av andre grunner. Hvis du som leietaker kan tilby løsninger som både ivaretar byggets karakter og samtidig gir funksjonalitet, kan det likevel styrke forhandlingsposisjonen din.

Børsen Kulturhus på Tangen under oppføring. Lokalet er et tidligere meninghetshus som er omgjort til et kunstnerdrevet kulturhus.
Foto: Børsen Kulturhus

OLYP (Oslo Lydproduksjon). Lokalene huser i dag over 30 studioer, preproduksjonsrom, lager, mm.
Foto: OLYP.

OLYP i Oslo under oppussing. Lokalet er en del av et større garasjeanlegg.
Foto. OLYP

Offentligrettslige krav til lokalene

Slike krav kan for eksempel være bygningstekniske og reguleringsmessige, som brannsikring, rømningsveier eller universell utforming.

Andre krav kan komme som følge av selve bruken av lokalene – for eksempel HMS-krav til arbeidsmiljø, søknad om skjenkebevilling dersom du skal selge alkohol, eller krav om støydemping hvis aktiviteten medfører støy.

Typisk fordeling

Kravtype	Ansvarlig
Generelle bygningstekniske krav og reguleringskrav	Utleier
Offentligrettslige krav knyttet til din bruk	Leietaker
Nye krav som utløses av din bruk	Leietaker
Tiltak du selv setter i gang	Leietaker

Obs! Noen leiekontrakter (f.eks. «as is») kan gjøre deg ansvarlig for mer enn det som normalt forventes. Vær våken.

Kontraktslengde

En kontraktsfestet lang leieperiode gir forutsigbarhet og kan være en fordel – men ikke alltid. Det avhenger av dine behov.

Langvarig kontrakt er en fordel hvis du søker tilskudd fra Kulturrom eller ARENA-ordningen.
Unngå korte oppsigelsesfrister og vær obs på bestemmelser der utleier kan flytte deg («relokaliseringsklausul»)
En opsjon betyr kort fortalt en rett (men ikke en plikt) til å forlenge leieforholdet.
For eksempel kan en avtale si at du leier i fem år, med opsjon på ytterligere fem år. Da har du som leietaker rett til å forlenge kontrakten hvis du ønsker, mens utleier ikke kan nekte så lenge du har fulgt avtalen.
Langvarig kontrakt er i de fleste tilfeller en fordel, men vurder kontraktslengde og oppsigelsesfrist opp i mot dine behov for fleksibilitet.
Kortere kontrakt kan være hensiktsmessig for små aktører og enkeltpersoner som trenger fleksibilitet.

Økonomi

Det er flere sider ved økonomien som er viktig å vurdere – både ved tidspunkt for avtaleinngåelse og med tanke på hvordan det utvikler seg over tid.

Heller ikke her finnes det noen fasit eller universell mal

Hva dekker leien? Er felleskostnader inkludert? Oppvarming, strøm, renhold, kommunale avgifter, wifi, printer, kaffe?
Det finnes ingen fasit eller universell mal.
Er det fast leie? Hva sier avtalen om prisjustering? Er det en form for trappemodell? Eller omsetningsbasert leie?
Omsetningsleie er kanskje mest vanlig i serveringsbransjen, og er vanligvis minimumsleie pluss en tilleggsleie basert på omsetning.
Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt MVA, men utleier kan søke om frivillig registrering i MVA-registret. Med andre ord kan du møte på både leie med MVA og leie uten.
Hvis utleier er MVA-registrert, kan MVA legges til. Hvis ikke, kan du ikke få fradrag for inngående mva. Få dette avklart.

Fremleie

Fremleie betyr at leietaker overdrar de rettighetene leietakeren har etter leiekontrakten til en annen leietaker. Som hovedregel må du ha utleiers samtykke for å drive fremleie.

Dersom avtalen ikke sier noe om dette, kan du søke utleier om godkjenning. Her gjelder såkalt «godkjenning ved passivitet», som betyr at dersom utleier ikke svarer på skriftlig søknad innen en måned etter mottatt søknad, vil søknaden regnes som godkjent.

Oppsummert: Hva må du huske?

Les og forstå kontrakten – ikke signer før du er trygg.
Unngå «bare-house»- eller «as-is»-kontrakt uten rådgivning.
Få skriftlig godkjenning for fysiske endringer i lokalene.
Forhandle om økonomisk bidrag ved oppgradering.
Avklar hva som skjer med det du bygger når du flytter.
Vurder opsjon og tinglysning ved langvarig bruk.
Ikke undervurder felleskostnader og MVA.
Snakk med fagpersoner – musikkontor, jurist eller rådgiver.

Gi oss tilbakemelding!

Dersom du oppdager feil, har kommentarer eller innspill, hører vi mer enn gjerne fra deg!

hei@musikkontoret.no

Forbehold

Vi jobber hardt for å levere innhold som til en hver tid er oppdatert og riktig. Det kan likevel hende at artikler på Musikkontoret.no inneholder feil og mangler.

I slike tilfeller står ikke Musikkontoret ansvarlig for eventuelle utfordringer eller problemer dette måtte forårsake.