– Hvis du priser ut de små kulturaktørene, blir det ikke like attraktivt

Et levende byområde lar seg ikke bygge fra bunnen av med bare boliger, kontorer og butikker. Det må også finnes noe som får folk til å komme, bli og komme tilbake.

Løren i Oslo har fått kritikk for nettopp dette. I en undersøkelse fra Oslo kommune savnet beboerne steder der ungdom og andre kan møtes uten å betale. Området har fått mange boliger og kommersielle tilbud, men mangler bibliotek, ungdomsklubb og åpne kulturarenaer.

Morten Kristiansen er en av grunnleggerne av Urban Gravity, som jobber med byutvikling og eiendom. Han har studert hva som får folk til å bruke byen, og hvordan det henger sammen med verdiutvikling. Kulturen spiller en nøkkelrolle, mener han, fordi den trekker folk til seg og skaper aktivitet rundt seg.

– Antall mennesker pluss tid pluss gjentagelse er det som faktisk skaper økonomi i byområder. Og der er også musikk, konsertsteder, ulike typer kulturmøteplasser veldig, veldig viktige for å skape den attraksjonen.

Mer enn kultur

Et konsertsted kan få folk til et område de ellers ikke ville besøkt. De spiser før konserten, oppdager en kafé og kommer tilbake. Jo flere som samles og kommer igjen, jo bedre går det for virksomhetene rundt.

Et konsertsted kan sjelden betale like mye i husleie som en stor kjede. Men det kan gjøre hele området mer attraktivt. Det er dette Kristiansen vil at flere eiendomsutviklere skal forstå.

– Jeg tror de ofte misforstår den økonomiske verdien av det, sier han.

Problemet er at kulturens verdi er vanskelig å sette en prislapp på. Husleie og boligpriser er enkle å regne på. Verdien av et kreativt miljø er vanskeligere å få øye på i budsjettet. Kristiansen måler derfor ikke verdien av én enkelt scene. Han ser på hvordan ulike tilbud fungerer sammen, og hvordan eiendomsverdiene utvikler seg over tid.

Bjørvika: Da kulturen kom, steg prisene

Urban Gravity har vært med på å utvikle Bispevika i Bjørvika og har fulgt området tett. I starten var det vanskelig å se for seg hvordan bydelen skulle bli. Det kom fine boliger og kontorer, men gatene manglet liv. Da flere ting åpnet og kulturinstitusjonene kom på plass, så Kristiansen en tydelig endring i prisene, særlig på kontorleie.

– Vi kan se det så tydelig når bylivet og de store kulturinstitusjonene faktisk åpner. Så bare går prisene rett i været.

Hvor mye av økningen som skyldes kultur alene, er umulig å si. Bjørvika har også fått arbeidsplasser, boliger, bedre forbindelser og nye uteområder. Det er kombinasjonen som virker.

Men kulturen har en særlig rolle, mener Kristiansen. En restaurant er en grunn til å besøke et område. Munch, Operaen og Deichman gjør området til en destinasjon i seg selv. Det gir stedet identitet, og folk kommer av andre grunner enn å handle og spise.

Små aktører står sterkere sammen

De fleste områder har ikke et operahus. Hva betyr dette for konsertscener, øvingslokaler og studioer?

Kristiansen trekker fram Parkteatret på Grünerløkka. Det er ingen stor scene, men den har fått en viktig rolle for dem som bor der. Folk oppsøker den og kommer tilbake.

Små aktører gjør det dessuten bedre når de ligger nær hverandre. En scene, et øvingslokale og et studio kan sammen skape et miljø som trekker både publikum og andre kreative folk. Slik tenker Urban Gravity på Kabelgata på Økern, der Kloden teater, en kulturskole og kreative virksomheter skal spille hverandre gode.

Kultur er dessuten mer enn arrangementer, mener Kristiansen. Kulturaktører trenger produsenter, designere, teknologifolk og andre rundt seg. Når de samles, oppstår samarbeid.

– Da får man til dette samspillet, dette perspektivet, kunnskapsoverføring.

Verdien ligger altså ikke bare i solgte billetter. Den ligger også i menneskene som jobber der, virksomhetene som etablerer seg rundt, og mulighetene som oppstår når kreative aktører deler et område.

Presset ut av egen suksess

Så kommer paradokset. Kulturen gjør området attraktivt, prisene stiger, og kulturaktørene har ikke lenger råd til å bli.

– Det er jo en slags kulturvasking som dessverre skjer altfor ofte.

Mens området er under utvikling, er det lett for en utbygger å tilby rimelige lokaler. Kulturaktørene arrangerer konserter, holder åpne verksteder og får folk til å oppdage stedet. Når området blir populært og byggene skal utvikles videre, forsvinner lokalene, eller husleien blir for høy. Da mister området nettopp det som gjorde det attraktivt.

Det er ikke lurt av gårdeieren heller, mener Kristiansen.

– Så det betyr at hvis du priser ut de små kulturaktørene, så kommer jo attraktiviteten til å falle over tid.

Den leietakeren som betaler mest, er ikke nødvendigvis den som gir området mest verdi. McDonald's betaler godt for seg, men gjør neppe et område mer attraktivt. Kanskje tvert imot.

Kan lavere husleie lønne seg?

En løsning er at leietakere betaler ulik husleie, avhengig av hvilken rolle de har i området. Det kan høres dårlig ut for gårdeieren, men Kristiansen mener det kan lønne seg. Når en kulturaktør gjør området attraktivt, kommer verdien også andre leietakere og eiendommer til gode.

Han viser til Brixton Market i London, som har eksistert siden 1870-tallet. Der betaler tradisjonelle butikker som har betydd mye for området, lavere leie enn de som har mer penger. En grønnsakshandler med lang historie betaler mindre enn den eksklusive restauranten ved siden av. Tanken er å ta vare på det som gir området særpreg.

Kristiansen mener gårdeiere bør se på inntektene fra hele området samlet, ikke presse maksimal leie ut av hvert lokale. En scene som trekker mye folk, kan bety mer for området enn om den betalte mye høyere leie. Spørsmålet er ikke bare hva gårdeieren tjener, men hva området taper hvis tilbudene forsvinner.

Han innrømmer at det er lettere sagt enn gjort. Et område har ofte mange gårdeiere med ulike interesser. En utbygger som skal selge boliger, tenker annerledes enn et selskap som skal leie ut næringslokaler i flere tiår. Likevel bør flere forstå hvor viktig det er å bevare blandingen av virksomheter, også etter at området har blitt populært.

Snakk et språk eiendomsbransjen forstår

Kulturaktørene kan selv bli flinkere til å forklare hva de tilfører, mener Kristiansen. Det handler ikke bare om publikumstall, men om hvordan virksomheten passer inn i utviklingen av området. Vil en utbygger ha liv og aktivitet, kan en scene være en del av løsningen. Men da må kulturaktøren vise hvorfor.

– Selv om man kanskje ikke klarer å betale maks ønsket husleie, så har man en verdi.

Et studio eller et kreativt fellesskap kan vise til menneskene som jobber der og miljøene de samarbeider med. En scene kan vise hvor mange som kommer, hvor ofte det er arrangementer og hvordan den skaper aktivitet. Det gir ingen eksakte tall på økte eiendomsverdier, men det gjør det lettere for gårdeieren å forstå hvorfor miljøet lønner seg.

Før du tar kontakt, bør du undersøke planene for området:

• Hvilke ambisjoner har utbyggeren?
• Hva slags virksomheter vil de samle?
• Kan et musikkmiljø bidra til det de prøver å få til?

Kristiansen anbefaler også små aktører å gå sammen. En scene, et studio, et plateselskap og et kreativt miljø har mer slagkraft sammen. Som et samlet miljø kan de vise hvordan de utfyller hverandre og skaper aktivitet på ulike tider av døgnet.

Kom tidlig inn

Mange kulturaktører kommer for sent inn i prosessen. Når området står ferdig, er lokalene bygget, husleien satt, og utbyggeren har allerede tanker om hvem som skal inn.

Store eiendomsutviklere har ofte egne folk eller rådgivere som jobber med hvilke tilbud området skal ha.

– Det skader ikke å ta kontakt med dem. De har jo personer som sitter på og tenker på hvordan de vil at området skal bli.

Kommunen og bydelene kan også være en inngang, særlig der det finnes større planer for et område.

Det er en grunn til at tidlig kontakt er viktig: Den som lager strategien, er ikke alltid den som leier ut lokalene. Meglerne har ofte økonomiske insentiver til å få inn leietakere som raskt kan betale høy leie. Det er tryggest for dem, men vanskelig for en kulturaktør som trenger litt tid på å etablere seg.

Ikke alle studioer og scener kan dokumentere nøyaktig hva de betyr for et nabolag, og ikke alle gårdeiere vil gi lavere leie av den grunn. Men musikkbransjen har gode argumenter som ikke alltid blir brukt, mener Kristiansen. En kulturaktør er ikke bare en virksomhet som trenger plass. Den skaper aktivitet, trekker folk og gjør stedet mer attraktivt for andre.