- Det har en verdi som ikke alltid er så lett å tallfeste i Excel

I denne artikkelen ser vi nærmere på hva som har gjort prosjektet Bruket Fjellhamar attraktivt for Solon Eiendom, som først og fremst jobber med bolig i øvre prisklasse.

I dag har Solon andre liknende prosjekter i porteføljen sin, men trekker gjerne fram Bruket Fjellhamar som en god case - og for dem et startskudd - for den type arbeid. Utviklingssjef i Solon Eiendom, Tine Aagesen, kan fortelle at de kjøpte gamle Fjellhamar Bruk tilbake i 2018. Da hadde allerede planarbeidet pågått i flere år, med viten om at daværende leietakere skulle flytte til nye lokaler. Så gikk tiden fort:

— Det var litt utskiftninger internt, og planarbeidet tok litt lengre tid enn vi hadde trodd, også plutselig gikk det opp for oss at “oi, nå står dagens leietaker nye lokaler klare, nå er det et halvt år til vi ikke har noen leietakere på veldig mye areal”. Og sånn skal man jo ikke drive eiendomsutvikling. Men sånn skjer, og da måtte vi snu oss litt rundt, og prøve å gjøre en studie av hva er det egentlig vi har, og hva kan vi gjøre med det?

Samarbeid og spisskompetanse er nøkkelen

Solon koblet på arkitektkontoret Built og landskapsarkitektene i Lala Tøyen for å undersøke hvilke muligheter som fantes i bygningsmassen. Noe var fra kjøp ment å rives for å bygge bolig, som er Solons primæraktivitet. Samtidig er en del av bygningsmassen vernet fordi det som gammel fabrikkbebyggelse har kulturminneverdi. Bygget bød på flere utfordringer.

— Det er et ekstremt stort bygg, men det er bygd på over mange år. Du skulle ha vært der en del ganger før du klarer å finne fram rundt der, så mye av jobben arkitektene gjorde var å se på hvordan man kunne jobbe med logistikken i anlegget, og gå fra en-bruker til flerbruker. 

Aagnsen peker også på at i tillegg til at eiendommen ligger fint til, har flere av enkeltrommenes særegenhet gjort at de som eiendomsutviklere tenkte at man måtte få til noe annet enn kun ordinære kontorer og lagerrom i bygget. 

Samtidig som de jobbet med mulighetsstudien, ble det arrangert pop-up eventer i samarbeid med kulturavdelingen i kommunen. Sammen med Lala Tøyen fikk Solon gjennom arrangementene og studien gode indikatorer hva innbyggerne i nærmiljøet ønsket seg: De ville ha et sted å møtes.

— Lørenskog kommune er en veldig fragmentert kommune som har mange små lokale sentrum, hvor flere er knyttet rundt et kjøpesenter. Folk var veldig på at de ikke ville ha flere kjøpesentre, de ville ha noe annet, noe som tar opp andre aktiviteter, som kultur, konsert og lokalaktivitet.

Prosjektet har utviklet seg gradvis derifra. Blant annet i samspill med Lørenskog Kommune har bygget blitt fylt med en miks aktører. Både musikkstudioer, kontorer, lokaler til bruk for skole, studiokollektiv for kunstnere og en større konsertsal i maskinhallen er blant de som fyller det som i dag er et fullt bygg. Kulturhuset i kommunen, Lørenskog Hus, arrangerer konserter i Maskinhallen som rommer 900 stående eller 600 sittende publikummere. På sikt vil Solon gjerne få inn samlingspunkter som kafé, restaurant og bar, og legge til rette for nabolagsaktiviteter. 
 

Særegent bygg og unike leietakere krever tilpasninger

For å kunne muliggjøre en mangfoldig leietakergruppe, har Solon sett en nødvendighet av gradert leie. Aagesen mener at byggets størrelse og deres langsiktige planer er avgjørende for at de kan tilby nettopp det. Hun opplever at det både for dem og kulturaktørene er særlig attraktivt med langsiktige leieforhold:

— Det er jo en investering å skulle bygge opp et studio, man kan ikke bare flytte det om to år. Så det er nok en fordel at vi kan tilby lange kontrakter, og det har jeg fått veldig inntrykk av at gjør at man får flere til å ville være der.

Samtidig er Solon avhengig av en fortjeneste.

— Vi må alltid ha med oss kalkulator når vi jobber. Vi er et privat selskap, vi er ikke et offentlig boligselskap eller et fond. Vi må kunne vise at ting går rundt og at vi tjener penger på det. (...) Vi tjener jo penger på boligene vi selger, og vi tjener penger først når de blir overlevert og er ferdig bygd.

Selv om de som eiendomsutviklere er veldig stolte og engasjerte i aktivitetene på huset, og det miljøet som skapes der, er det først og fremst tanken om at miljøet kan skape merverdi i boligutviklingen deres som har gjort at de som aktør kan gå tungt inn i prosjektet.

— Idéen er jo at vi tror det er flere som har lyst til å kjøpe bolig i nærheten av et sånt type miljø, at det er et konkurransefortrinn når folk vurderer hvor de skal flytte. 

Langsiktige planer er nødvendig

Transformasjonen av bygget har bydd på bratte læringskurver og ikke vært uten frustrasjon, særlig når det kommer til møtet med kommunalt byråkrati.

— Kommunen og kulturavdelinga i kommunen har vært en veldig fin samarbeidspartner. Saksbehandlingsavdelingen som handler om bygg og utvikling har overhode ikke vært det. Det er tunge prosesser og mye byråkratisk mikkmakk man må finne ut av, og det gjør at ting blir mye dyrere enn det trenger å være. Man kan føle at man må bruke tid og penger på å produsere rapporter på noe man allerede har rapporter på, men man må ha noen nye detaljer. Det kan føles litt bortkastet. 

Aagesen trekker også fram at de som eiendomsutviklere ikke har hatt kunnskap om det støtteapparatet som finnes innen kulturfeltet. Hun forteller at særlig Kulturrom og deres veiledere har vært viktige. 

— Jeg skulle ønske jeg hadde kjent til det litt før, for jeg tror vi har kræsjet i alle vegger vi kunne kræsjet i, sånn byråkratisk. (...) Og hadde jeg visst det jeg vet nå, så hadde det vært en del byråkratiske hinder jeg hadde klart å deale med på en helt annen måte. 

Det at Solon har langsiktige planer for bygget og området rundt, har gjort at de har vurdert det som hensiktsmessig å bruke tid og ressurser på transformasjonen. Aagesen legger ikke skjul på at de tunge byråkratiske prosessene nok er et hinder for utviklere, og kan bidra til at mange lokaler står tomme. 

— Har du et rom i to år, og det tar ett år å få nødvendige godkjenninger, er det lettere å la lokalet stå tomt. I en presset økonomi må man sette grenser når hundretusen-lappene flagrer. Når vår nisje er boligbygging, er det grenser for hvor mye vi kan avse til den type byråkratisk arbeid.

Aagesen tror likevel at arbeidet med Bruket Fjellhamar ikke bare er et fint førstemøte for potensielle boligkjøpere, men at det også kan være nyttig for dem i møte med beslutningstakere når de nå jobber med reguleringsplanen for området og boligbyggingen rundt Bruket. 

— Å gjøre stedet bra, bygge det med hjertet, kan vise beslutningstakerne i Lørenskog at sånn gjør vi det også når vi bygger boliger.

Aagesen mener også at det som eiendomsutvikler med fokus på bolig kan være nyttig å kjenne på egen magefølelse rundt hvor og hvordan man kan tenke seg å bo selv også. Da spiller kanskje ting som tilhørighet, møteplasser og en nærhet til opplevelser inn: 

— Det har en verdi som ikke alltid er så lett å tallfeste i Excel.